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donc je suis. J"agis, donc, j'existe.
- D'ici et d'ailleurs, raccourcir les distances.
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Le
constat est sans appel : Il y a de plus en plus de personnes qui
ont du mal à trouver un logement à leur portée. Or, à Dinant et
ailleurs aussi, beaucoup de logements sont vides. Certains disent que
c'est parce que les propriétaires sont déçus
et fatigués par les problèmes qu'ils rencontrent avec leurs
locataires : dégradations, bruit, problèmes de voisinage, loyers non
payés. Mais est-ce la seule explication ? Tous les locataires ne sont pas
mauvais et tous les propriétaires ne sont pas corrects non plus.
D'autres raisons sont à chercher.
Il peut arriver que des
propriétaires désargentés ne puissent pas faire face aux
réparations nécessaires. Quand le logement devient insalubre, ils
ne le louent plus. Ces propriétaires pourraient faire appel à
l'A.I.S. (Agence immobilière sociale). Cette dernière remettrait le
logement en état et s'occuperait de la location, sans plus aucun
soucis pour le propriétaire. La prime à la
démolition-reconstruction est probablement une autre explication,
d'autant plus que depuis janvier 2024 il y a une diminution de la TVA
quand il s’agit de démolir et rebâtir des bâtiments vétustes,
insalubres. Il serait donc plus intéressant pour certains
propriétaires de négliger leurs bâtiments, de les laisser devenir
des ruines en tablant sur ces primes pour obtenir une plus value.
Ces primes censées aider à moderniser le parc immobilier sont
devenues un but à l’enrichissement facile pour certains
propriétaires, ceux-là même qui souvent stigmatisent les
bénéficiaires du chômage, CPAS, Vierge Noire, les accusant de
profiter du système.
Il est possible également que des
propriétaires tablent sur l'augmentation des loyers pour
sélectionner les locataires, ce qui met les logements hors de portée
de toute une catégorie de personnes à bas revenus. Par contre, il
est notoire que certains loyers sont élevés pour des taudis, des
logements pourris. Le phénomène des marchands de sommeil est bien
connu. Eux ne laissent pas les logements vides. Même insalubres,
ils les louent à un prix élevé. En
conclusion,
laisser des logements vides est une forme de pression : en diminuant
l'offre, la demande est insatisfaite et les prix augmentent. Or, les
prix ont considérablement augmenté, mais ce n’est pas la seule
explication du nombre élevé de logements vides. La perspective de
la création d’une régie foncière à Dinant contribue
probablement aussi au phénomène de pourrissement du parc
immobilier, avec la perspective d’une prime
démolition-reconstruction pouvant aller jusqu’à 90 % du prix
d’acquisition et de démolition des logements qui ne sont plus en
état d’être rénovés. En plus la TVA sera réduite pour la
reconstruction. Quelle est la place de la spéculation dans la crise
actuelle du logement ? Une question morale se pose : cette
prime à la démolition n’est-elle pas une aide aux propriétaires
négligents ? Est-ce acceptable de récompenser le manque
d'entretien d'une propriété ? Quelle logique peut expliquer la
diminution, voir la suppression des primes à la rénovation et la
garantie du maintien de la primes à la démolition-reconstruction
? Quel serait l’impact de la suppression de
ces
primes ? Par quoi les remplacer pour améliorer l'habitat, le
rendre plus perfomant au niveau énergétique ? En diminuant les taxes
pour les propriétaires qui entretiennent leur bien et les mettent aux
normes, tout en les augmentant dans le cas contraire ?
D'autres questions se posent également : Quel sera le nouveau visage
de la ville quand beaucoup des vieux bâtiments auront été abattus
pour laisser la place à des immeubles neufs ? Quel sera l'impact sur le
tourisme, sur les loyers, sur l'accessibilité à ces logements ?
Au-delà de ces questions se pose celle de l'utilisation d'argent public
pour contribuer à la fortune de spéculateurs via la prime
démolition-reconstruction. Cette dernière ne devrait-elle pas être
réservée à l'agrandissement du parc de logements publics ?
Semaine d'actions pour le droit au logement en Wallonie du 29 mars au 06 avril 2025 : https://rwdh.be/?p=1617
Dialogue avec l’intelligence
artificielle sur les raisons de laisser pourrir un logement. |
- Bonjour Copilote,
j'aimerais comprendre pourquoi des propriétaires laissent pourrir
leur bâtiment vide plutôt que de louer les appartements.
- Bonjour ! Vous
soulevez une question très intéressante. Il y a plusieurs raisons
pour lesquelles certains propriétaires peuvent choisir de laisser
leurs bâtiments vacants plutôt que de les louer :
Spéculation immobilière : Certains
propriétaires attendent que la valeur de la propriété augmente.
En gardant le bien vacant, ils évitent l'usure et les coûts liés
à l'entretien des locataires, misant sur une vente future plus
lucrative.
Fiscalité et Réglementation : Les taxes
et les régulations locales peuvent parfois être dissuasives pour
la location. Dans certains cas, il peut être plus avantageux
fiscalement de laisser un bien inoccupé.
Marché Locatif Déficient : Si la demande
locative est faible, surtout dans certaines zones géographiques,
les propriétaires peuvent estimer que les revenus locatifs ne
compenseraient pas les coûts d'entretien et de gestion du bien.
Réparations et Maintenance : Les bâtiments
peuvent nécessiter des travaux importants pour être mis aux
normes. Les propriétaires peuvent ne pas avoir les ressources
financières pour effectuer ces rénovations, préférant laisser
le bien vacant.
Motivations Personnelles : Parfois, des
raisons personnelles, comme des litiges familiaux ou une gestion de
succession compliquée, peuvent retarder la mise en location des
propriétés.
C'est un problème complexe qui a souvent des répercussions sur
la crise du logement et sur les dynamiques urbaines. Vous cherchez
des exemples concrets ou des études de cas sur ce sujet ?
- Voici quelques
exemples concrets et études de cas sur le sujet des bâtiments
vides :
Bruxelles : En Région
bruxelloise, on estime qu'il y a entre 17 200 et 26 400 logements
inoccupés. La lutte contre les bâtiments vides fait partie des
résolutions citoyennes publiées par l'Assemblée Citoyenne
Bruxelloise1. Des initiatives comme la Cellule Logements Inoccupés
et l'Agence Immobilière Sociale ont été mises en place pour
aider les propriétaires à réhabiliter et louer leurs biens.
Wallonie : En Wallonie,
il y a entre 20 000 et 40 000 logements vides. Des dispositifs
comme les primes à la rénovation et la taxe d'inoccupation ont
été instaurés pour encourager les propriétaires à mettre leurs
biens en location2.
Belgique en général :
La loi anti-squat de 2017 a été mise en place pour dissuader les
squats, mais elle n'a pas suffi à résoudre complètement le
problème. Les communes ont également la compétence de prélever
une taxe d'inoccupation pour encourager les propriétaires à
réhabiliter leurs biens2.
Ces exemples montrent que des mesures législatives et des
initiatives locales sont nécessaires pour lutter contre les
bâtiments vides et encourager les propriétaires à les mettre en
location. Vous avez des questions spécifiques sur l'une de ces
initiatives ou sur un autre aspect du sujet ?
- Merci. Pouvez-vous me dire combien il y
aurait de logements vides à Dinant
- Je n'ai pas trouvé de données précises sur le nombre exact de
logements vides à Dinant. Cependant, en Wallonie, on estime qu'il y
a entre 15 000 et 20 000 logements privés inoccupés.
Ces chiffres peuvent varier d'une commune à l'autre et sont souvent
sous-estimés(1).
Si vous avez besoin d'informations plus détaillées, je vous
recommande de contacter la mairie de Dinant ou de consulter les
rapports du Fonds du logement de Wallonie (FLW) ou du Centre
d'études en habitat durable (CEHD).
- Y a-t-il autre chose sur ce sujet ou un autre domaine sur lequel
je pourrais vous aider ?
- Oui, merci. Certains propriétaires
laissent leurs bâtiment devenir vétustes. Nous ne comprenons pas
leur motivation. Pouvez-vous nous expliquer pourquoi ?
- Certainement,
c'est une situation complexe qui peut être causée par plusieurs
facteurs. Voici quelques raisons pour lesquelles certains
propriétaires peuvent laisser leurs bâtiments se détériorer :
Coûts de Rénovation : Les travaux de
rénovation peuvent être très coûteux. Certains propriétaires
n'ont pas les ressources financières nécessaires pour effectuer
les réparations et préfèrent laisser le bâtiment se dégrader.
Litiges Juridiques : Des litiges familiaux
ou des conflits de propriété peuvent empêcher les propriétaires
de s'accorder sur la gestion de l'immeuble. Parfois, les processus
légaux peuvent être longs et complexes, retardant les travaux
nécessaires.
Absence de Rentabilité : Dans certaines
zones où la demande locative est faible, les propriétaires
peuvent estimer que les revenus potentiels ne justifient pas
l'investissement dans des rénovations coûteuses.
Absence de Résidents : Pour des bâtiments
situés dans des zones rurales ou en déclin économique, il peut
simplement ne pas y avoir assez de locataires potentiels pour
justifier les rénovations.
Attente de Projet Immobilier : Certains
propriétaires peuvent attendre de vendre ou de transformer le
bâtiment dans le cadre d'un projet immobilier plus important.
Pendant ce temps, ils peuvent laisser le bâtiment se dégrader
faute de projet immédiat.
Problèmes Administratifs : La bureaucratie
et les règlements locaux peuvent parfois compliquer les démarches
pour entreprendre des rénovations. Les autorisations nécessaires
peuvent être difficiles à obtenir, décourageant ainsi les
propriétaires.
Ces raisons peuvent varier en fonction du contexte local et de la
situation spécifique de chaque propriétaire. Vous avez des
questions supplémentaires sur ce sujet ou un autre domaine
d'intérêt ?
- On nous dit que certains espèrent une
prime pour démolir le bâtiment. Est-vrai ?
- Oui, c'est vrai
! Le gouvernement belge encourage la démolition-reconstruction
avec une prime et un taux de TVA réduit. Voici quelques détails :
Taux de TVA réduit :
Pour encourager la réhabilitation de bâtiments vétustes, le taux
de TVA pour la démolition et la reconstruction est réduit à 6%.
Cette mesure s'applique sous certaines conditions, comme le fait
que le constructeur soit une personne physique et que l'habitation
soit la seule et unique propriété du constructeur pendant cinq
ans(2).
Prime à la
démolition-reconstruction : En plus du taux de TVA
réduit, il existe également une prime pour encourager cette
démarche. Cette prime peut aider à compenser les coûts
supplémentaires liés à la démolition et à la reconstruction
d'un bâtiment1.
Ces incitations visent à améliorer les infrastructures urbaines
et à promouvoir des constructions plus économes en énergie. Si
vous avez des questions supplémentaires ou si vous souhaitez en
savoir plus sur les conditions spécifiques, n'hésitez pas à me le
faire savoir !
(Sources : (1)www.livios.be, (2) www.moore.be)
- Merci. Quelles sont les conditions pour
qu'un propriétaire de logement à appartements reçoivent une prime
à la démolition en Wallonie.
- Pour bénéficier
de la prime à la démolition-reconstruction en Wallonie, voici les
principales conditions à respecter :
Propriétaire : Vous
devez être citoyen belge et être âgé d'au moins 18 ans ou être
reconnu comme mineur émancipé. Vous devez également être le
titulaire d'un droit réel sur le logement (propriétaire total ou
partiel, usufruitier, nu-propriétaire, etc.)1.
Travaux : Les travaux
doivent être liés à la démolition et à la reconstruction sur
la même parcelle cadastrale. Le bâtiment nouvellement construit
doit être utilisé comme habitation unique par le maître
d'ouvrage-personne physique qui y inscrira son domicile sans
délai2.
Surface : La surface habitable totale du
bâtiment ne doit pas dépasser 200 m².
Dossier : Vous devez
soumettre une déclaration préalable à l'administration de la
TVA, accompagnée d'une copie du permis de construire. La facture
conforme doit contenir toutes les mentions obligatoires2.
Paiement de la TVA : La TVA due doit être
payée au plus tard le 31 décembre de l'année de la première
mise en service ou occupation du bâtiment.
Ces conditions visent à encourager la réhabilitation de
bâtiments vétustes et à améliorer la performance énergétique
des logements. Si vous avez des questions supplémentaires ou besoin
de plus de détails, n'hésitez pas à me le faire savoir !
- Merci ! Donc, un propriétaire d'un
bâtiment de plusieurs étages, divisés en appartement, mais dont
la surperficie au sol ne dépasse pas 200 m2 peut bénéficier de
cette prime à condition d'occuper lui-même le nouveau logement ?
-
Effectivement, en Wallonie, pour bénéficier de la prime à la
démolition-reconstruction avec un taux de TVA réduit, il faut
respecter certaines conditions. Pour un propriétaire d'un bâtiment
de plusieurs étages divisés en appartements, la surface totale
habitable ne doit pas dépasser 200
m². De plus, le propriétaire
doit utiliser le bâtiment reconstruit comme habitation
unique et y inscrire son
domicile
sans délai.
Cela signifie qu'un propriétaire peut bénéficier de cette
prime et du taux de TVA réduit à condition que le nouveau logement
soit sa résidence principale et que la surface habitable totale du
bâtiment ne dépasse pas les 200 m².
Si vous avez d'autres questions ou des précisions
supplémentaires, je suis à votre disposition !
- Une société immobilière
peut-elle prétendre à une prime pour démolir un immeuble vétuste
dans le cadre d'un projet immobilier plus vaste ?
- Oui, une
société immobilière peut prétendre à la prime à la
démolition-reconstruction, mais il y a des conditions spécifiques.
Voici les principales :
Travaux liés à la démolition et à la
reconstruction : Les travaux doivent être effectués sur
la même parcelle cadastrale.
Utilisation du bâtiment
: Le bâtiment reconstruit doit être utilisé comme habitation
unique par le maître d'ouvrage-personne physique. Cela signifie
que la société immobilière doit y inscrire son domicile sans
délai2.
Surface habitable : La surface habitable
totale du bâtiment ne doit pas dépasser 200 m².
Dossier administratif :
Une déclaration préalable à l'administration de la TVA doit être
soumise, accompagnée d'une copie du permis de construire.
Ces conditions visent à encourager la réhabilitation de
bâtiments vétustes tout en assurant que les nouvelles
constructions sont utilisées principalement comme résidences
principales.
Si vous avez d'autres questions ou besoin de plus de détails,
n'hésitez pas à me le faire savoir !
- Bonjour
est-ce que si le propriétaire habite dans l'immeuble qu'ont
reconstruit, peut il en louer les étages suppérieurs ?
- Oui, c'est tout
à fait possible. Si un propriétaire habite dans un immeuble qu'il
a reconstruit grâce à la prime à la démolition-reconstruction,
il peut tout à fait louer les étages supérieurs, tant que
certaines conditions sont respectées.
Les conditions pour bénéficier du taux de
TVA réduit et des primes restent valables pour la partie du
bâtiment utilisée comme habitation unique par le propriétaire.
Cependant, les parties supplémentaires (comme les étages
supérieurs) peuvent être louées à des tiers.
Ainsi, le propriétaire peut bénéficier
des avantages fiscaux pour la partie qu'il occupe et louer les
autres parties de l'immeuble pour générer des revenus locatifs.
Cela peut représenter une excellente solution pour optimiser
l'usage de l'immeuble tout en respectant les critères de la prime.
Y a-t-il d'autres points sur ce sujet ou un autre thème que vous
souhaiteriez explorer ?
- Merci
! Ces information nous sont très utiles.
- Avec plaisir ! Je suis ravi d'avoir pu vous aider. Si vous avez
d'autres questions ou si vous avez besoin de plus de détails sur un
sujet quelconque, n'hésitez pas à revenir vers moi. Bonne chance
avec vos projets immobiliers ! 😊
Recherches à la bibliothèque : |
Tout
d'abord, merci pour son aide, à Vivian, le bibliothécaire communal
de Dinant. Il nous a fourni deux études précieuses. Celle d'ATD
Quart-Monde est exhaustive et confirme les témoignages que nous
recevons régulièrement au café-papote. L'autre, du Conseil Central de
l'Economie (CCE) est plus précise que les informations obtenues par
l'intelligence artificielle, notamment en matière de législation, de
mise aux normes énergétiques, de densification de l'habitat. La prime
démolition-construction est présentée également comme une solution de
rénovation et d'amélioration de l'habitat dans le respect des nouvelles
normes européennes et pour répondre aux besoins en matière de logments.
D'autre part, nous apprenons que la Région Wallonne a délégué aux
communes le soin de "taxer" les logements inoccupés. Des dispositifs
basés sur la consommation en eau et en électricité sont mis en place
pour identifier les logements inhabités. La commune de Dinant ne semble
pas active en la matière, bien que certains témoignages rapportent que
des logements vides seraient considérés comme des secondes résidences
pour établir l'impôt foncier.
Les
deux études dénoncent l'impact plus important de la crise du logement
sur les populations les plus pauvres. C'est un sujet crucial en terme
de lutte contre la pauvreté et de cohésion sociale.
Références des études :
-
ATD Quart Monde Wallonie–Bruxelles a.s.b.l. - Se loger, en Wallonie et
à Bruxelles,quand on a une vie difficile - Étude - Jean-Pierre Pinet : https://www.atd-quartmonde.be/IMG/pdf/etude_logement.pdf
-
Conseil Central de l'Economie - CCE 2022-0869 - Note documentaire
de la CCS Construction : Quelles pistes pour solutionner la crise du
logement abordable, durable et de qualité : https://www.ccecrb.fgov.be/dpics/fichiers/2022-04-13-09-20-22_CCE20220869defNotedoc.logementSite.pdf
NEW !
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Les autorités communales de Dinant viennent
de décider de ne pas octroyer d'autorisations pour la création de
logements touristiques, du moins le temps d'établir un cadastre et de
définir des critères d'octroi respectueux d'un équilibre sociétal. (Avril 2025)
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C'est
une bonne nouvelle, car la prolifération des gîtes et rbnb se fait au
détriment du parc locatif, ce qui augmente les difficultés que
rencontrent beaucoup de personnes à la recherche d'un logement. D'autre
part, un juste équilibre entre habitants et touristes est nécessaire au
bien-être des habitants et à la préservation de l'authenticité de la
région touristique.
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Dominos
LA FONTAINE asbl est une association reconnue par la Fédération
Wallonie-Bruxelles dans le cadre de l'éducation permanente. Le projet a
reçu le soutien de la Fondation Cyrys, de l'Arche d'Alliance, de la
Province de Namur, de la commune de Dinant, du Fonds Pauvreté
géré par la
Fondation
Roi Baudouin, l'appui
d'Action Vivre Ensemble, le
soutien financier de
Wallonie, le
soutien de la Loterie Nationale, d'une loge maçonnique dinantaise, de
la Conférence Saint Vincent de
Paul de Dinant, de l'entreprise José Calande et
de particuliers. Dominos
LA FONTAINE asbl est membre du Réseau Wallon de
Lutte contre la Pauvreté et du Rassemblement Wallon pour le Droit à
l'Habitat. L'association est partenaire de
la plateforme Goods to Give. |
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